6 techniques pour réaliser de bonnes affaires en immobilier

Trouver la perle rare, trouver le bien rentable ou le bien parfait n’est pas simple. Faire de bonnes affaires en immobilier est tout sauf facile. Entre des prix de vente parfois déconnectés de la réalité, ou encore un état lamentable, où raser le bien et le reconstruire serait plus rentable que de le rénover, il n’est pas évident de ne pas perdre de nombreuses heures avant de trouver les bonnes affaires en immobilier. Voici 6 techniques pour vous faciliter la tâche.

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Acheter avec un locataire en place

Acheter un bien immobilier à but locatif avec un locataire déjà en place permet de faire de bonnes affaires en immobilier. En effet, le locataire en place va servir de négociation. On peut ainsi plus facilement négocier avec la banque pour se faire financer un maximum de chose tout en ayant de meilleures conditions puisque dès l’achat, le bien immobilier nous rapporte déjà de l’argent. Cette donnée est importante puisque dès le début de l’investissement, le logement est loué, donc on ne perd pas d’argent pendant un certain temps à rechercher un locataire.

En plus de pouvoir plus facilement négocier avec la banque, il est également possible de négocier plus facilement avec le vendeur. En effet, on n’a pas choisi le locataire, et même s’il peut être de bonne foi, rien ne garantit que le locataire continuera de payer son loyer comme il le fait. Si l’on ne choisit pas nous-même notre locataire, on supporte le risque de non paiement du loyer, surtout s’il n’y a pas de garantie contre les loyers impayés ou de garantie VISALE. C’est donc un argument de poids pour négocier le prix du bien à la baisse.

Les bonnes affaires en immobilier se font en négociant

Négocier c’est la clé pour faire de bonnes affaires en immobilier. Malheureusement pour elles, beaucoup de personnes n’osent pas négocier de peur d’offenser le vendeur ou de passer à côté de l’achat pour avoir fait une offre moins élevée que celle d’un autre. C’est sûr qu’il s’agit d’un risque, mais ne pas acheter au bon prix n’est pas la solution, au contraire ! Il est préférable de passer à côté d’une bonne affaire plutôt que d’en acheter une mauvaise. Négocier nous expose au risque de ne pas acheter mais nous permet de faire de bonnes affaires en immobilier lorsque ça passe.

Négocier signifie demander une réduction importante du prix. Il ne s’agit pas uniquement de gratter 2 000€ ou 5 000€ même si c’est toujours ça de pris. Par contre négocier, c’est obtenir au moins 20% de moins. On ne peut pas négocier 20% sur un bien qui a été complètement rénové puisque l’on a aucune marge de négociation. Quelle raison invoquer pour faire baisser le prix ?? Aucune. Pour faire baisser le prix de 20% il faut s’intéresser aux biens nécessitant des travaux. Et cela tombe bien, ce genre de biens n’intéressent que des investisseurs donc on n’a plus la concurrence des acheteurs particuliers.

Eviter les zones tendues

Les zones tendues sont les zones où les biens immobiliers sont très demandés, à tel point que certaines annonces ne paraissent jamais puisque le bien immobilier est vendu avant même d’arriver sur le marché. Les agents immobiliers ont proposé le bien à leurs habitués avant de le mettre en ligne et certains ont fait des offres qui ont été acceptées. Dans ces zones, même si un bien nécessite des travaux, il vous sera difficile de négocier. Les biens qui sont en vente partent en général au prix, voir à plus que le prix puisque les acheteurs se battent pour acheter le bien.

Pour faire de bonnes affaires en immobilier vous allez devoir vous excentrer des grosses villes. Aller dans des villes plus petites ne veut pas dire qu’il n’y a pas de demande locative. Il y a des gens partout en France qui ont besoin de se loger. Même un petit village est parfois plus attractif qu’une ville moyenne, sauf que peu de personnes osent s’y aventurer. Du coup, les biens sont moins chers car il y a moins d’acheteurs. Si pour la location vous n’aurez normalement aucun problème, gardez quand même en tête que si vous décidez de revendre, vous aurez par contre plus de difficultés mais ce ne sera pas impossible.

Regarder des biens dont personne ne veut

Comme on l’a vu un peu plus haut, les biens dont personne ne veut sont les biens délabrés nécessitant de gros travaux ou encore des biens situés dans des villes de taille moyenne ou des petites villes. Les travaux font peur aux gens alors que c’est ce qu’il y a de mieux. En effet, il n’y a aucun défaut de caché et vous avez la possibilité de l’aménager à votre goût. Le plus compliqué dans tout cela est de trouver un artisan qui rénovera votre bien, mais honnêtement, ce n’est rien d’insurmontable. Pour les biens se trouvant dans des villes moyennes, assurez-vous quand même de ne pas être trop éloigné d’une grande ville (45 min de voiture maximum ou 1h de train). De cette façon vous aurez encore plus de chance de trouver des locataires facilement puisqu’un accès rapide à leur travail est possible grâce à la localisation de votre bien.

Acheter un bien aux enchères

Si toutes les enchères ne permettent pas de réaliser de bonnes affaires en immobilier, il y a certaines fois où vous tomberez sur de superbes opportunités. Les enchères permettent de récupérer des biens immobiliers pour un prix parfois inférieur à sa valeur sur le marché. Pourquoi ? En général il s’agit de liquidation de dettes pour des personnes surendettées ou des personnes ayant des difficultés financières dont le bien a été saisi par la banque et mis en vente aux enchères par un notaire. Peu de personnes s’intéressent aux biens en vente aux enchères et ceux qui s’y intéressent sont trop peu nombreux pour assister à toutes les ventes. On a donc toutes nos chances de faire une belle affaire.

Racheter un bien à un proche

Un autre moyen de faire de bonnes affaires en immobilier, c’est de racheter un bien immobilier à un proche. Vous avez peut-être quelqu’un dans votre entourage qui a hérité d’un bien dont il souhaite se séparer pour avoir des liquidités. C’est une super opportunité puisque la personne vous connaît et vous pouvez vous accorder plus facilement. En plus vous évitez la concurrence d’autres acheteurs puisque c’est une vente quasi-exclusive !

Un parent peu également vous vendre un bien immobilier. Cette fois vous pourrez bénéficier d’une réduction non négligeable sur le prix du bien. Si ce n’est pas l’idéal en ce qui concerne la transmission de patrimoine, la vente à un descendant peut permettre de bénéficier d’une forte décote, en dessous du prix du marché. Attention tout de même de ne pas trop vous éloigner de la réalité, sous peine de vous faire redresser par le fisc. Autre solution s’il s’agit d’un parent, la donation ! En effet, le parent peut faire une donation en nature (argent) ou en bien mobilier ou immobilier d’une valeur maximum de 100 000€ tous les 15 ans sans payer d’impôts.

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