Malraux, Robien, Borloo, Cosse, Pinel, ... le programme immobilier neuf a toujours un nom et il porte en général celui de son créateur. Ces programmes promettent tous de pouvoir défiscaliser de gros montants en investissant dans des biens immobiliers neufs. Sur le papier cela semble très intéressant, mais dans la réalité, il y a certaines choses dont il faut se méfier sachant qu'il est possible de défiscaliser également dans l'ancien en ayant une rentabilité bien meilleure. C'est ce que nous allons voir dans cet article.

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Qu'est-ce qu'un programme immobilier neuf ?

Un programme immobilier neuf est un programme de construction de logements neufs, aux normes BBC et qui permettent d'obtenir des réductions d'impôts qui varient selon le programme choisi. La loi définit un bien immobilier neuf comme étant un bien d'habitation ayant moins de 5 ans et n'ayant jamais été habité ou utilisé auparavant.

Le programme immobilier neuf est réalisé par un promoteur immobilier et peut prendre entre 16 et 24 mois pour être construit, en fonction de l'avancement et de la commercialisation du projet.

Acquisition d'un bien immobilier neuf dans le cadre d'une résidence principale

L'acquéreur d'un bien immobilier neuf pour en faire sa résidence principale peut bénéficier d'un prêt à taux 0 (PTZ) ainsi que de la TVA réduite (entre 5% et 7% au lieu de 20%) sur certaines résidences. Les factures énergétiques sont en général moindres puisque le bâtiment est censé être un Bâtiment Basse Consommation (BBC).

Acquisition d'un bien immobilier neuf dans le cadre d'un investissement locatif

Dans le cadre d'un investissement immobilier dans le neuf, l'acquéreur peut bénéficier d'un allègement fiscal grâce à un programme de défiscalisation comme le Pinel.

Dans les deux cas, il est possible de bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans ainsi que de frais de notaire réduits.

De même, lors de ce type d'investissement, le montant du paiement est échelonné selon le principe de la Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA):

• 5 % du prix à la réservation
• 30 % du prix à régler à l'achèvement des fondations
• 35 % à la mise hors d'eau (une fois le gros œuvre terminé)
• 25 % à l'achèvement des travaux
• 5 % à la remise des clés.

Les promesses d'un programme immobilier neuf

Pour mettre en avant les biens immobiliers neufs qu'il a à commercialiser, un promoteur tente de mettre en avant les avantages de celui-ci. Parmis ses promesses, malheureusement très peu d'entres elles s'avèrent être vraies.

Plus-value et facilité de revente à terme

Il n'y a aucune garantie de plus-value à la revente. Le marché de l'immobilier évolue selon la loi de l'offre et la demande. C'est à dire que plus il y a d'acheteurs et plus les prix seront élevés. A contrario, moins il y aura d'acheteurs, moins les prix seront élevés. Ainsi, en achetant un bien immobilier neuf, on paye déjà un bien plus cher que le prix du marché. Bizarrement le prix augmente certes parce que le bâtiments est aux dernières normes, mais aussi parce que le promoteur sait que l'acquéreur va bénéficier de réductions d'impôts. De plus, un programme neuf de défiscalisation dure au minimum 6 ans pour bénéficier des réductions d'impôts. Ainsi, lors de la revente au bout de 6 ans, votre bien ne sera plus considéré comme neuf mais comme ancien. En plus de cela, tous les autres propriétaires risquent de vendre en même temps ce qui fera baisser le prix de votre bien.

De même, certains disent qu'une fois arrivé au terme de la période de défiscalisation, on peut passer le bien en LMNP et réduire considérablement le montant de son imposition tout en maximisant la rentabilité. Oui et non en fait. Théoriquement vous pouvez, mais seulement si le locataire en place quitte le logement. Vous ne pourrez pas le mettre à la porte et il peut tout à fait rester pendant plusieurs années avec un loyer qui n'est certes plus considéré comme plafonné mais que vous ne pourrez pas augmenter à votre guise.

Sécurité et rentabilité locative

Programme immobilier neuf ne rime en aucun cas avec avec rentabilité et sécurité locative. Au niveau du locataire, ce n'est pas parce que le bien est neuf que le locataire ne fera pas défaut de paiement du loyer. De même, pour bénéficier des réductions d'impôts, les locataires ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenus et le montant des loyers est plafonné. Dans ces conditions et avec le prix du bien payé plus cher (donc des mensualités plus élevées) il est très peu probable que la rentabilité soit au rendez-vous. Vous devrez même certainement rajouter tous les mois de l'argent de votre poche. C'est ce qui s'appelle faire un effort d'épargne. Gardez en tête qu'on n'investit pas en Pinel pour la rentabilité mais pour se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'un avantage fiscal !

Attractivité du quartier

La plupart du temps, les programmes immobiliers neufs se situent dans des zones excentrées, en périphérie où il n'y a pas encore toutes les commodités. De plus, il s'agit de quartiers où il y aura beaucoup de logements et la plupart seront achetés par des investisseurs voulant bénéficier des réductions d'impôts, ce qui compliquera la revente au bout de quelques années. En général ces nouveaux quartiers n'ont pas de supermarchés, de pharmacies, de boulangeries à proximité, même si des efforts sont faits pour mettre des locaux commerciaux au rez de chaussée des bâtiments. Les écoles sont également éloignées, et les lignes de bus ne passent pas encore dans le secteur. De plus il sera difficile d'aller dans un bar, un restaurant ou encore au cinéma. Ce genre d'établissements se trouvent plus fréquemment en centre ville. De même, les entreprises où il y a du travail ne se sont pas encore implantée dans le secteur et le lieu de travail risque d'être éloigné. En terme d'attractivité, on a vu mieux.

Avantages du neuf

Réductions d'impôts

Avec un bien immobilier neuf et le dispositif pinel, il est possible de bénéficier de trois tranches de réduction d'impôts en fonction de la durée de détention du bien.

• jusqu'à 12% du prix de revient du logement pour une durée de 6 ans
• jusqu'à 18% du prix de revient du logement pour une durée de 9 ans
• jusqu'à 21% du prix de revient du logement pour une durée de 12 ans

Ces taux de réduction ne sont plus d'actualité. Ils ont déjà baissé en 2023, et pour 2024, dernière année d'existence du Pinel, les taux sont de 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire que le logement soit éco-performant, c'est à dire aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou RT-2012, qu'il soit situé dans une zone éligible et respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Frais de notaire réduits

Pour un achat d'un bien neuf, les frais de notaire sont réduits. Ils sont en général d'un montant de 2% à 3% du prix d'achat au lieu de 7% à 8%. Cela s'explique par le fait que personne avant n'a occupé le logement, le travail de recherche du notaire sur les anciens propriétaires est donc réduit, d'où les frais réduits.

Prêts à taux 0

Lors d'un investissement dans un programme immobilier neuf, il est possible sous certaines conditions de bénéficier d'un prêt à taux 0, ce qui signifie que sur le montant du prêt (limité à un certain montant), on ne paiera aucun intérêt d'emprunt. Celui-ci nous coûtera rien.

Bâtiments aux dernières normes

Pour bénéficier des dispositifs de défiscalisation de type Pinel, il est nécessaire que le logement acquis soit aux normes éco-performant, BBC ou RT 2012. Ces normes garantissent que le logement consomme moins d'énergie que d'autres logements plus anciens.

Comment gagner de l'argent différemment ?

Acheter un bien immobilier ancien

Il y a plusieurs avantages à acheter un bien immobilier ancien. Premièrement, le prix d'achat est moins élevé que dans le neuf et il est possible de négocier le prix de vente pour effectuer des travaux de rénovation. Deuxièmement le fait de rénover le bien permet de lui faire prendre de la valeur et de le louer plus cher ou de le revendre en effectuant une plus-value. Enfin, le bien ancien n'est pas soumis à un plafonnement de loyer comme c'est le cas avec les dispositifs de défiscalisation ce qui permet d'augmenter la rentabilité. Il existe tout de même une exception, si vous bénéficiez d'aides de l'ANAH, dans ce cas, les loyers seront plafonnés.

Rénover le bien

La rénovation d'un bien immobilier permet de lui faire prendre de la valeur. Avec un logement plus joli et moderne, vous avez plus de chances de louer votre bien à des locataires sérieux et à un montant plus élevé. De même, vous pouvez l'agencer comme vous le souhaitez et ajouter ce que vous voulez et le faire installer sans trop de surcoûts.

Louer le bien sous le statut LMNP

Louer son bien immobilier sous le staut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d'obtenir des loyers plus élevés puisque vous proposez un service supplémentaire. De plus, vous pouvez déclarer vos frais réels et également amortir le montant de l'acquisition sur plusieurs années. Ainsi fiscalement, le montant que vous amortissez (en gros une charge mensuelle "fictive"), vient réduire (fiscalement uniquement) vos revenus et vous permet de ne pas payer d'impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années ou de n'en payer que très peu.

Revendre le bien et faire une plus-value

Après avoir acheté un bien immobilier ancien que vous avez fait rénover et après l'avoir exploité pendant quelques années sous le statut de LMNP, vous pouvez revendre votre bien et réaliser une belle plus-value. C'est pour cela qu'acheter un bien immobilier ancien permet de gagner plus d'argent qu'avec un bien immobilier neuf. Vous achetez un bien à un prix inférieur au prix du marché car il est en mauvais état. Vous le faites rénover pour lui faire prendre de la valeur et le louer plus cher. Avec le statut LMNP vous ne payez pas d'impôts sur vos revenus locatifs pendant quelques années (celles où vous amortissez le bien). Et enfin, vous réalisez en plus une plus-value à la revente. Celle-ci sera imposée à 30%, mais après quelques années d'exploitation, il vous restera une belle somme après impôts sur la plus-value.

Ne vous laissez pas attirer trop vite par les promesses alléchantes des biens immobiliers neufs, ceux-ci sont en général très contraignants. L'immobilier ancien permet de dégager une rentabilité supérieure tout en gagnant de l'argent tous les mois (loyer supérieur au crédit et aux charges).

Attention !!! Malgré les mises en garde contre les promesses ou argumentaires un peu trompeurs contre lesquels je souhaite vous mettre en garde, je ne dis pas qu'il s'agit d'un mauvais investissement. L'investissement en Pinel peut parfaitement être adapté à certains profils.

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