Bien connus des investisseurs aguerris, les REIT le sont beaucoup moins vis à vis des personnes qui n'investissent pas, et les REIT européens le sont encore moins. Pourtant ces sociétés cotées en Bourse présentent de nombreux avantages et offrent généralement des rendements plus élevés que la plupart des autres sociétés cotées. Nous verrons dans cet article ce que sont les REIT, leurs caractéristiques, les REIT ou SIIC en France, ainsi qu'une liste de 8 REIT européens.

Nous précisons ici qu'il ne s'agit en aucun cas de recommandations d'achat, mais uniquement d'une attention portée sur ces sociétés à titre informatif.

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Qu'est-ce qu'un REIT ?

REIT est le diminutif de Real Estate Investment Trust. Il s’agit de sociétés (pour la plupart américaines) qui investissent dans l’immobilier et qui versent des loyers sous forme de dividendes à leurs actionnaires de façon mensuelle ou trimestrielle. On les appelle sociétés d’investissement immobilier cotées, ou encore foncières cotées et elles exploitent des propriétés immobilières comme des bureaux, des commerces, des logements, des résidences médicalisées, des prisons, ou d’autres infrastructures. Elles s’apparentent en France aux SIIC.

Ces sociétés sont propriétaires des biens dont elles assurent l’entretien et la gestion. Leurs revenus sont généralement constitués des loyers qu’elles encaissent mais il arrive que certaines procèdent à des opérations d’achat-revente dans le but d’augmenter leur trésorerie. Elles achètent ainsi des biens délabrés ou vétustes, les retapent et les revendent avec plus-value.

On peut distinguer 2 grandes familles de REIT:

• Les REIT qui investissent dans des biens immobiliers directement (“Equity REIT”)
• Les REIT qui sont spécialisés dans le financement immobilier (“Mortgage Reit”), donc les crédits en gros

Caractéristiques des REIT

Les foncières cotées ne payent pas d’impôts sur les bénéfices qu’elles réalisent, mais doivent en contrepartie redistribuer au minimum 90% de leurs profits sous forme de dividende. Au Canada 100% du bénéfice de ces entreprises doit être versé sous forme de dividende. Pour les REIT européens, les seuils sont plus ou moins similaires mais peuvent varier en fonction des pays. Ces entreprises sont donc très souvent prisées des investisseurs en quête de rendements élevés et réguliers. Il faut savoir que le modèle des REIT européens est calqué sur celui des américains.

Néanmoins, la quasi-totalité du bénéfice étant distribué, ces sociétés sont souvent très endettées. Dans une présentation classique de compte de résultats et de bilan cela peut masquer la réelle capacité bénéficiaire de ces entreprises, du fait d’un amortissement comptable important, ce qui leur permet d’étaler le coût des immobilisations (des biens immobiliers ici) sur la durée de leur utilisation (donc 20 à 50 ans dans la cadre de biens immobiliers).

Les REIT en France

Le statut de SIIC existe depuis 2003 en France.

Les revenus et les plus-values de la SIIC ne sont pas soumis à la fiscalité, puisque celle-ci est appliquée directement aux actionnaires, ce qui en fait sa particularité. Ces derniers doivent payer l’impôt sur les dividendes et sont soumis à la fiscalité des revenus des capitaux mobiliers. En France c'est la Flat Tax à 30% qui s'applique.

Cette non imposition des sociétés permet de faciliter la cession des biens immobiliers tels que des immeubles et ainsi de dynamiser le marché.

Les SIIC sont néanmoins soumises à l’obligation de redistribution, c'est à dire qu’elles doivent reverser aux actionnaires un pourcentage minimum de leurs revenus. Depuis le 1er janvier 2019, ce montant s’élève à 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées.

Liste des 8 REIT européens pour votre CTO

Voici maintenant une liste de 8 REIT européens dont 1 par pays que sont la France, l'Allemagne, l'Angleterre, la Belgique, la Suisse, la Suède, l'Italie et la Norvège. La description des sociétés ci-dessous listées provient du site zonebourse.com.

Carmila (CARM)

Carmila est spécialisé dans la détention et la gestion de centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour en France, en Espagne et en Italie. Son portefeuille est constitué de 235 centres commerciaux leaders sur leurs zones de chalandise, et valorisé à 6,2 Milliards d'euros à fin 2021. C'est un des plus solides REIT européens en France.

Nombre d'employés : 229 personnes.

Deutsche Euroshop (DEQ)

Deutsche EuroShop est un des plus important REIT européens spécialisé dans la détention et la gestion d'actifs immobiliers commerciaux.

A fin 2018, le portefeuille immobilier, composé de 21 centres commerciaux, totalise une surface locative de 1 086 000 m2.

83,7% du CA est réalisé en Allemagne.

Triple Point Social Housing REIT (SOHO)

Triple Point Social Housing REIT plc est un des REIT européens basé au Royaume-Uni, qui investit principalement dans des actifs de logement social au Royaume-Uni, en mettant l'accent sur le logement accompagné spécialisé. La société cherche à répondre à la crise du logement en cours en investissant dans le secteur du logement social au Royaume-Uni, en fournissant des logements durables, qui ont été adaptés pour les adultes vulnérables ayant des besoins de soins et de soutien à long terme, y compris des problèmes de santé mentale, des difficultés d'apprentissage ou une déficience physique et sensorielle. Le portefeuille de la société comprend environ 458 propriétés et ses comtés comprennent le Nord-Ouest, les Midlands de l'Ouest, les Midlands de l'Est, le Yorkshire, le Sud-Est, Londres, le Nord-Est, le Sud-Ouest, l'Est, l'Écosse et le Pays de Galles. Le gestionnaire des investissements de la société est Triple Point Investment Management LLP.

Cofinimmo (COFB)

Cofinimmo N.V. est un des REIT européens figure parmi les principales sociétés immobilières réglementées publiques (SIR) belges. La société est spécialisée en immobilier de location. A fin 2021, le patrimoine immobilier, d'une surface totale de 2 380 000 m2, s'élève, en valeur de marché, à 5,7 MdsEUR répartis par type d'actifs comme suit :

• maisons de repos et cliniques (66,5% ; 1 527 000 m2) ;
• bureaux (24,2% ; 491 000 m2) ;
• réseaux immobiliers de distribution (9,3% ; 362 000 m2) : cafés (enseigne Pubstone) et agences d'assurance.

Nombre d'employés : 133 personnes.

Allreal Holding (ALLN)

Allreal Holding est un des REIT européens d'origine Suisse qui est un groupe immobilier organisé autour de 2 pôles d'activités :

• développement et réalisation de projets de construction (63,7% des revenus) : activité assurée pour compte propre et pour compte de tiers ;
• détention et gestion d'actifs immobiliers résidentiels et commerciaux (36,3%) : détention, à fin 2018, d'un patrimoine d'une valeur de marché de 4,1 MdsCHF.

Nombre d'employés : 255 personnes.

Diös Fastigheter (DIOS)

Dios Fastigheter AB est un reit européen d'origine Suédoise, active dans le secteur de l'immobilier. Elle est engagée dans l'acquisition, le développement, la gestion et la vente de biens immobiliers principalement commerciaux, tels que des bureaux, des commerces de détail et des locaux industriels, entre autres. Son portefeuille immobilier est concentré dans les municipalités de Borlange, Falun, Gavle, Mora, Ostersund, Sundsvall, Skelleftea et Lulea. Au 31 décembre 2011, le portefeuille immobilier de la société comprenait 93 propriétés d'une superficie locative totale de 338 721 mètres carrés. La société possède neuf filiales : Dios Fastigheter I AB, Dios Fastigheter II AB, Dios Fastigheter V AB, Fastighets AB Uprum, Dios Fastigheter X AB et Are Contrum AB, entre autres. En juillet 2014, elle a vendu la propriété Borgmastaren 4, Strandgatan 22 à une association de logement nouvellement formée Borgmastaren 4 à Ostersund. En septembre 2014, elle a vendu une propriété à Solhojden 31 à Sundsvall à HSB Produktion.

Nombre d'employés : 144 personnes.

Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ (IGD)

Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ SpA, anciennement Immobiliare Grande Distribuzione Societa di Investimento Immobiliare Quotata SpA, est un des REIT européens basé en Italie et active dans le secteur de l'immobilier. La société est principalement active dans l'achat, le développement, la gestion et la location de biens immobiliers. En outre, elle fournit divers services liés au secteur immobilier, notamment la promotion de centres nouvellement ouverts, agrandis ou restructurés, la rotation des détaillants existants et les services de gestion des installations, tels que la sécurité, le nettoyage et l'entretien ordinaire. Au 31 décembre 2011, le portefeuille de la société se composait de propriétés en Italie, dont 19 hypermarchés et supermarchés, 19 centres commerciaux et parcs de vente au détail, une propriété de centre ville, quatre terrains pour le développement direct, un actif détenu pour la négociation et 7 autres, et de propriétés en Roumanie, dont 15 centres commerciaux et un immeuble de bureaux. Elle exerce ses activités par l'intermédiaire de Punta di Ferro Srl.

Nombre d'employés : 166 personnes.

Selvaag Bolig (SBO)

Selvaag Bolig ASA, anciennement Selvaag Bolig AS, est un des REIT européens basé en Norvège qui se consacre au développement de propriétés résidentielles. La société gère l'ensemble du processus, de l'achat de terrains à la vente de maisons finies. La société opère par l'intermédiaire de filiales telles que Selvaag Bolig Modulbygg, qui développe des appartements et des maisons en terrasse à l'aide de modules ; Meglerhuset Selvaag, qui est une agence immobilière responsable de la vente des nouvelles maisons de la société, et Selvaag Pluss Service, qui est engagée dans l'exploitation des maisons Pluss de la société qui offrent sécurité et services, tels que le nettoyage et la réservation de billets, entre autres. Les projets de la société sont situés à Oslo, Stavanger et Bergen en Norvège, ainsi qu'à Stockholm en Suède, et comprennent Lorenskog Stasjonby, Nyhavn Brygge, Lervig Brygge Pluss, Bjornasen Start et Utsikten-Mortensrudhoyden, entre autres. Au deuxième trimestre 2013, la société a vendu 200 maisons.

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