En immobilier, il n’existe pas qu’un seul moyen de gagner de l’argent. Tout le monde pense qu’il faut simplement acheter un bien, le mettre en location et espérer que le montant du loyer couvre au moins la mensualité. C’est faux, il existe au moins 6 moyens de gagner de l’argent avec l’immobilier locatif. Voici lesquels.
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Moyen n°1 pour gagner de l’argent avec l’immobilier: Acheter en dessous du prix du marché
Acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché ne signifie pas négocier 2 000 ou 3 000€ sur le prix. On parle ici d’au moins 20%. Comment faire pour obtenir au moins 20% de moins que le prix du marché ? La loi de l’offre et la demande est simple: Plus la demande est forte (des personnes qui veulent la même chose) plus l’offre (le prix de vente) sera élevée et inversement. Ainsi, pour obtenir au minimum 20% de moins sur le prix du marché, il vous faudra aller là où les autres ne veulent en général pas aller. C’est à dire sur des biens hors centre-villes ou alors nécessitant de gros travaux.
Les biens immobiliers en vente qui nécessite des travaux restent bien plus longtemps sur les sites comme leboncoin, seloger, pap, … Le vendeur s’inquiète de ne pas voir son bien susciter l’enthousiasme et a peur de ne pas vendre. Lorsqu’un potentiel acheteur se présente à lui, il y a de fortes chances qu’il accepte une offre à 20% moins cher que le prix qu’il voulait en tirer à la base, s’il s’agit d’un « bon vendeur« . Attention tout de même, le prix affiché par le vendeur ne correspond pas toujours au prix du marché. Certains vendeurs ont tendance à surévaluer le montant de leur bien pour diverses raisons: il peut s’agir d’un moyen de négocier, il peut penser que son bien est mieux que les autres en vente, il y ajoute parfois une valeur sentimentale s’il y a lui-même habité et qu’il y a des souvenirs.
Moyen n°2 pour gagner de l’argent avec l’immobilier : La valorisation
Peu importe les crises financières ou immobilières qui passent, sur le long voire très long terme, votre bien immobilier aura pris de la valeur. L’immobilier est un marché cyclique et il est préférable d’acheter en temps de crise afin d’en tirer le meilleur rendement possible. Néanmoins, même lorsque les étoiles ne sont pas alignées et que tous les signaux sont au rouge (Chômage en augmentation, taux directeurs de la BCE en hausse, inflation, …) il y a de bonnes opportunités.
Il y a de plus en plus de personnes, et la construction de nouveaux logements avance moins rapidement que l’augmentation de la population. De plus, il y a de moins en moins de terrain disponible et le coût de la construction augmente sans cesse, ce qui fait que les prix de l’immobilier auront tendance à augmenter. Vous voulez une preuve ? Demandez à vos parents ou vos grands-parents combien ils ont payé pour acheter leur appartement ou leur maison. Comparez ce montant avec les prix d’aujourd’hui et vous vous direz sans aucun doute: « C’EST TOUT ? ». Gardez vos biens immobiliers le plus longtemps possible pour bien les laisser se valoriser et ne les revendez que pour financer de nouveaux projets ou éponger vos dettes. De cette façon vous allez gagner de l’argent avec l’immobilier grâce à la plus-value dégagée.
Moyen n°3 pour gagner de l’argent avec l’immobilier : Les loyers
Les loyers que vous payent vos locataires doivent au minimum couvrir vos dépenses liées à cet investissement. C’est à dire que l’ensemble de vos charges (mensualités, charges de copropriété, assurance, fiscalité) doit être inférieur à ce que vous payent vos locataires en loyer. Si c’est le cas, votre bien vous rapporte plus que l’auto-financement (loyers = ensemble des charges). Si les loyers sont supérieurs à vos charges vous dégagez une trésorerie (aussi appelé cash flow) positive. Ces quelques dizaines, centaines voire milliers d’euros viennent augmenter vos revenus et vous permettront par la suite d’emprunter à nouveau.
Pour être sûr de percevoir ces loyers continuellement et ne pas avoir de mauvaises surprises avec un locataire qui ne paierait pas ou plus son loyer, je vous recommande de souscrire soit à une garantie loyers impayés (GLI/GRL) soit de vous inscrire pour bénéficier du dispositif VISALE qui est gratuit. La garantie loyers impayés a un coût (environ 3% des loyers hors charges) mais c’est lorsque vous en avez besoin que vous vous dites heureusement que je l’ai prise ! Si vous devez payer les mensualités à la place de votre locataire, vous ne gagnez plus de l’argent avec l’immobilier, mais vous en perdez.
Moyen n°4 pour gagner de l’argent avec l’immobilier : Rembourser le capital
A chaque mensualité que vous remboursez, le capital que vous devez à la banque diminue. Inversement, chaque mensualité payée vous enrichit car chaque mois le capital que vous remboursez est plus important. En effet, les mensualités sont composées du capital à rembourser, des intérêts du prêt ainsi que de l’assurance. Les Intérêts sont beaucoup plus élevés lors des premières années et sont chaque mois de moins en moins élevés. Ainsi, si vous payez de moins en moins d’intérêts, vous remboursez de plus en plus de capital (vos locataires en fait) et donc vous gagnez de l’argent.
Si votre investissement a été bien réalisé, vous devez au minimum obtenir en loyer, ce que vous coûte l’investissement, c’est à dire les mensualités, l’assurance PNO, les éventuelles charges et la fiscalité. Tout montant supérieur à ce total est un bénéfice pour vous et vous gagnez donc de l’argent grâce au remboursement de capital qui est fait par le paiement du loyer par vos locataires.
Moyen n°5 : La fiscalité
La fiscalité est un des gros postes de dépenses en immobilier. Cependant il est possible de payer peu d’impôts voire pas du tout sur ses biens immobiliers. Cela dépend en partie du régime pour lequel vous allez opter. Le régime réel lorsque l’on fait de la location meublée permet d’amortir le bien. C’est à dire que le montant de cet amortissement va venir déduire votre bénéfice. Il arrivera parfois que vous vous retrouviez en négatif fiscalement (donc pas d’impôts) alors qu’en réalité vous être en positif. Exemple: vous achetez un bien immobilier pour 100 000€ que vous exploitez en location meublée courte ou longue durée. Pour amortir votre bien vous allez diviser ces 100 000€ par 20 (amortissement sur 20 ans) puis par 12 (pour avoir le montant mensuel) ce qui donne 416€. Si vos loyers vous rapportent 400€ par mois charges déduites alors votre résultat fiscal est négatif (400€ – 416€ = -16€). Sur cet exemple fictif (le calcul est volontairement simplifié) vous déclarez aux impôts un résultat de -16€ alors qu’en réalité vous avez gagné 400€.
Un autre moyen de réduire la fiscalité sur l’immobilier est d’investir via une société. On peut par exemple créer et investir avec une Société Civile Immobilière (SCI) ce qui présente plusieurs avantages, notamment fiscaux. De même, il est tout a fait possible de créer une autre structure pour investir dans l’immobilier, comme une SAS par exemple. Dans ce cas là, que vous soyez en location nue ou en meublée ne fait aucune différence car vous pouvez amortir les biens immobiliers achetés.
Moyen n°6 : L’amélioration
En améliorant votre bien immobilier celui-ci va prendre de la valeur. Vous pouvez par exemple refaire les peintures, les sols, remplacer le carrelage par du parquet, refaire l’isolation, changer les fenêtres et passer à du double ou triple vitrage, faire poser des panneaux solaires, construire un bâtiment supplémentaire si vous avez du terrain, … Les possibilités sont nombreuses. Réaliser des travaux d’amélioration permet à la fois d’économiser et/ou de produire de l’énergie, mais aussi d’embellir le bien ce qui le rend plus attrayant pour de potentiels futurs acquéreurs. Parfois sur certains travaux comme pour l’isolation ou les panneaux solaires, vous bénéficiez de crédits d’impôts pour vous aider. De même, recourir à une agence spécialisée dans le Home Staging va vous permettre de mettre en valeur votre bien, de façon à créer un coup de cœur chez l’acheteur et vous donner la possibilité de vendre votre bien sans avoir à passer pas la case négociation.
Les choses à savoir avant de louer un appartement ou une maison
La location d’un bien immobilier que ce soit un appartement ou une maison ne se fait pas d’un claquement de doigts. Il faut avant tout préparer un plan afin de voir les avantages et les inconvénients qui incombent à la location. Vous devrez également calculer votre niveau de rentabilité selon le prix du loyer, les charges que vous y injecter ou encore les couts liés à la réparation ou rénovation du bien immobilier. Si vous avez envie d’acheter un logement pour le louer par la suite, il va falloir créer une vraie check list de tâche à réaliser. Louer un bien immobilier n’est pas facile vous pouvez vous faire aider auprès d’organismes agréés (agence immobilière, etc.). Tout ça vous demandera beaucoup d’assiduité afin que tout se passe au mieux entre votre futur locataire et votre rentabilité. Vous devrez réfléchir à certains paramètres non négligeables comme par exemple : passer par une agence immobilière ou pas. Bien que cela soit pratique pour déléguer certaines tâches comme l’état des lieux, les paiements ou les problèmes sur le logement, cela vous coutera de l’argent. L’agence prend une commission (un pourcentage) sur le loyer du bien immobilier que vous louer. Cette commission est parfois abusive et pourrait faire l’objet d’un plafonnement dans les mois ou années à venir.
Vous l’aurez compris, il n’existe pas qu’un seul moyen de gagner de l’argent avec l’immobilier, mais au moins 6. Il ne tient qu’à vous de faire en sorte d’utiliser ou non ces 6 moyens. Tout dépendra du potentiel de votre bien, de l’énergie et du temps que vous voulez y consacrer et du coût que cela aura.
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