Lors de l’achat d’un bien immobilier à but locatif, on a besoin d’un crédit immobilier et la banque nous demande en général sur combien de temps on souhaite emprunter. Il existe différents points de vue dans l’investissement immobilier qui peuvent tous être bons selon votre stratégie. La mienne n’est pas d’acquérir un bien immobilier et de le rembourser le plus rapidement possible pour en être pleinement propriétaire, ce qui revient à dire que vous prenez un crédit sur 10 ou 15 ans maximum avec des mensualités qui vont être élevées.

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Crédit immobilier, comment les cumuler ?

Ma stratégie est d’acheter plusieurs biens sur une courte période de temps (2 à 3 biens en une année). De ce fait, emprunter sur 20 ans me permet de réduire les mensualités et même de gagner quelques dizaines, centaines ou milliers d’euros tous les mois après avoir payé toutes les charges. On appelle cela le cash-flow positif. Ce petit revenu supplémentaire me permet de ne pas grignoter ma capacité d’endettement et de réaliser plusieurs achats quasiment en même temps. Ce cashflow, aussi appelé trésorerie, vient augmenter mon revenu ainsi que mon reste à vivre (capacité d’épargne). De cette façon, même si j’ai atteint un taux d’endettement supérieur aux 33%, avec un reste à vivre élevé, la banque me finance au delà de ce taux puisque mes revenus supplémentaires me permettent de couvrir d’autres dépenses. Si votre taux d’endettement est trop élevé pour la banque votre priorité doit être soit de le réduire en remboursant une partie de votre crédit par anticipation ou en faisant racheter à meilleur taux celui-ci, ou alors augmenter votre reste à vivre. Vous pouvez par exemple augmenter celui-ci en diversifiant vos sources de revenus et en les augmentant. Vous pouvez également demander une augmentation de salaire à votre patron, prendre un travail en plus pendant quelques mois, …

Crédit immobilier, faut-il faire comme tout le monde ?

Si j’empruntais sur des périodes plus courtes, comme tout le monde, sur 10 ou 15 ans, les mensualités à rembourser seraient plus élevées et m’empêcheraient de pouvoir acheter plus d’un bien immobilier. En effet, plus la durée du crédit immobilier est courte, plus grande seront les mensualités. De ce fait, les loyers que je percevrai ne permettraient pas de couvrir les mensualités, mais aussi l’ensemble des charges et de la fiscalité.

A l’inverse, en empruntant sur plus longtemps que 20 ans, les intérêts seraient beaucoup plus élevés et la mensualité pas forcément plus intéressante. L’idéal étant d’emprunter sur 19 ans. De ce fait, on peut obtenir une mensualité tout à fait convenable et des intérêts bien moindres que par rapport à 20 ans. Il s’agit d’une observation personnelle. Prendre 19 ans au lieu de 20 ne change pas beaucoup la mensualité. En revanche la baisse des intérêts est plus conséquente !

S’endetter sur la plus longue période possible sans dépasser 20 ans présente aussi un autre avantage. Si vous avez la capacité de rembourser plus rapidement, vous pouvez sans problème rembourser par anticipation (vérifiez quand même que vous n’aurez pas de pénalités). En revanche si vous avez des difficultés pour rembourser, il vous sera très difficile de demander à la banque de rallonger la durée du prêt. Celle-ci se montrera réticente. Autant prendre une sécurité dès le départ et procéder à des remboursements par anticipation pour réduire à la fois la durée d’emprunt et le montant des mensualités.

Comment faire pour bien investir ?

Bien investir est quelque chose qui se prépare. Le premier investissement sera déterminant pour la suite si vous souhaitez réaliser plusieurs opérations.

N’achetez pas votre résidence principale avant d’avoir effectué plusieurs investissements immobiliers. Pourquoi ? La raison est simple. La banque prendra les mensualités du crédit de votre résidence principale en compte pour le calcul du taux d’endettement. En tant que locataire, le montant de votre loyer ne rentre pas dans ce calcul.

Commencez petit mais voyez grand ! Pas la peine de vous tourner vers des biens à plusieurs centaines de milliers d’euros, surtout si vous avez un petit salaire. Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier, et l’habitation n’est qu’une seule de ces manières. Vous pouvez par exemple vous tourner vers les garages et les parkings, ou alors vers les locaux commerciaux. Posséder un immeuble entier vous plairait ? Lancez-vous ! En dehors des très grosses villes on peut trouver de petits immeubles de rapport pour moins de 100 000€.

Acheter plusieurs biens dans la même année et/ou sur une période de quelques années seulement. Cela vous permettra de rapidement vous constituer un patrimoine immobilier et de sécuriser vos investissements. En effet, si certains de vos locataires partaient, les loyers des autres que vous possédez pourraient couvrir les mensualités et les autres charges.

Utilisez l’argent des autres pour investir. Dans l’idéal pour s’enrichir ou juste se constituer des sources de revenus grâce à l’immobilier, il faut utiliser l’argent des autres. C’est à dire le crédit immobilier qui vous sera accordé par la banque, et les loyers que vos locataires vous paieront. Négociez avec votre banque afin de ne pas avoir à sortir le moindre centime, même pour les travaux et les frais de notaires. Si elle refuse, allez voir d’autres banques et si jamais toutes se montrent réticentes, payez le moins possible de votre poche.

NB : Si vous êtes dans une situation où vous risquez de ne pas pouvoir payer une ou plusieurs mensualités, vous devez donc demander à la banque un report (qui sera très difficile à obtenir). Ne vous cachez pas et anticipez en prenant les devants. Appelez la banque et expliquez-leur votre situation et surtout comment vous comptez sortir de cette situation. Les banques apprécient cela et elles seront plus enclines à vous aider car leur intérêt est avant tout de récupérer leur argent et pas d’aggraver votre situation ni de devoir gérer la vente de votre bien. Inutile de faire pitié, simplement de montrer que malgré vos difficultés vous gérez la situation.

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